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摘要：首单甲写REIT的成功发行，将激励持有核心城市优质写字楼资产的持有方加快申报。（报告期2026.04.24-2026.05.27）

市场综述

全国办公楼投资与供给深度收缩，单月办公租金环比同比普降

观点指数国家统计局数据显示，期内，全国办公楼市场延续深度调整趋势，开发投资与新增供给大幅收缩，行业加速进入“去库存、控增量、盘存量”的转型攻坚期。

2026年1-4月，全国办公楼开发投资额累计905亿元，同比下降18.3%，延续下滑趋势，且降幅较一季度进一步扩大。究其原因，主要是受高库存压力、租金持续下行、去化周期拉长等市场因素影响，叠加融资环境偏紧，房企对办公物业的投资意愿持续低迷，新增开发动力不足、意愿跌至低位，市场发展逻辑已从增量开发全面转向存量盘活。

同期，办公楼销售额累计828亿元，同比下降1.2%，降幅较投资端大幅收窄，市场自用型需求与核心资产配置需求提供了一定支撑，但整体需求仍显疲软，企业扩租、购置意愿谨慎。

办公楼建设层面，新开工面积与竣工面积同步双降，市场新增供给收缩节奏进一步加快。1-4月全国办公楼新开工面积及竣工面积累计值分别为332万平方米和355万平方米，前者同比下滑31.3%，后者同比下滑24.7%。

两者降幅显著高于投资端，预计未来1至2年新增供应将持续收紧，这将有助于缓解中长期的库存压力。期内竣工端的收缩，主要受2024-2025年新开工低迷的滞后影响，叠加房企为控制资金占用而主动放缓项目竣工节奏，使得短期新增供给压力有所缓解。

办公租赁市场表现上，观点指数筛选重点八城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、南京以及武汉），监测办公物业的平均租金走势情况。

元股证券

数据来源：同花顺，观点指数整理

从数据来看，2026年4月，八城办公租金均值收于2.45元/平方米/天，环比3月下跌8.29%，终结3月环比回暖的态势，同比仍下跌12.08%。市场重回下行通道，且同比跌幅显著扩大，行业整体筑底压力加剧。

企业经营

写字楼业务经营持续承压，谷歌签约入驻广州西塔

市场数据显示，2026年一季度，国内重点城市写字楼空置率虽局部出现边际回暖，但租金下行趋势并未扭转，以价换量仍是业主端去化库存的核心策略，样本项目一季度经营数据进一步印证了当前租赁市场偏弱运行的格局。

整体来看，多数样本写字楼租金延续回落态势，2026年3月租金水平同比普遍下滑，较2025年末也出现不同程度的走低，商办租赁市场需求偏弱，业主端议价能力持续走弱。

当前核心城市写字楼市场仍在经历普遍的价格调整，企业经营承压下成本管控意识增强，租赁决策趋于保守，优先选择高性价比办公空间，倒逼业主通过租金让利实现租户留存与面积去化，短期内租金下行压力仍将延续。

数据来源：企业业绩，观点指数整理

截至2026年3月末，12个监测样本写字楼平均出租率收于76.4%，对比上年同期减少7.5个百分点，较2025年末减少6个百分点。出租率整体走弱主要受个别项目大租户集中退租导致的极端波动拖累，多数项目出租率保持平稳，变动幅度控制在5个百分点以内。

从数据来看，预计今年下半年重点城市办公市场整体仍将维持租金偏弱运行、出租率持续分化的态势。核心城市核心优质资产租金跌幅将持续收窄，出租率稳步筑底，产业依赖、非核心区域物业租金与出租率仍存在下行压力，行业马太效应进一步强化。

数据来源：观点指数不完全统计

结合本期重点城市写字楼入驻租赁案例来看，重点写字楼项目正持续迭代产业结构、强化科技内核，高端商务载体的科创属性与数字服务属性持续提升，写字楼租户结构进一步向高附加值、新质生产力领域倾斜。

据观点指数不完全统计，本期重点写字楼租赁案例覆盖广州、深圳、北京、上海、成都、南京、长沙、长春等核心城市，租赁需求覆盖科技互联网、金融服务、专业服务、物流跨境贸易、医药健康、消费零售、先进制造等行业门类，整体租户结构持续优化，行业集聚质量进一步提升。

分行业来看，科技互联网行业是本期统计中占比（按租赁单数）最高的行业类别，典型入驻主体包括谷歌（Google）、大疆创新、乐鑫科技、太翼科技等。其次金融服务依旧维持稳健的核心基本盘地位，代表性入驻企业包括汇丰银行、广发证券广州分公司、国泰海通证券等等。这类企业在选址上高度集中于各城市的核心金融区。

具体来看，期内谷歌签约入驻广州国际金融中心（西塔），是本期最具标志性的租赁事件，对广州商办市场、大湾区产业格局均具备风向标意义。

据观点指数了解，谷歌此次落地并非布局传统研发中心，而是聚焦大湾区跨境数字化服务、企业海外营销与产业数字化赋能的区域服务型总部，核心逻辑在于贴近实体经济与外贸产业客群，依托广州完善的跨境产业链实现业务本土化深耕。

投融资与资本市场

首单科创甲写REIT获批通过，陆家嘴集团再售整栋办公楼

元股证券:ygzq.hk

资产退出层面，本期商业不动产公募REITs取得实质性进展，办公类存量资产证券化路径进一步成熟。

数据来源：观点指数不完全统计

2026年4月24日，4只商业不动产REITs正式获得中国证监会准予注册的批复，底层资产涵盖商业零售、办公等成熟商业业态。

其中，汇添富上海地产商业不动产REIT以鼎保大厦和鼎博大厦为底层资产，成为国内首单获批通过的甲写REIT产品，一线城市核心甲级写字楼正式打通标准化公募REITs退出通道。

首单甲写REIT推动下，更多办公类及混合类REITs项目进入审核或申报阶段。

5月7日，红土创新茂业商业REIT获交易所受理，底层资产包括成都高新区茂业中心C塔（办公业态），建筑面积11.66万平方米，估值11.01亿元。截至2025年末时点出租率为81.75%，租金收缴率为100%，采用收益法评估增值率高达310.61%。该项目代表强二线城市核心区成熟办公资产的证券化路径，预测2026年净现金流分派率为5.32%。

同时招商蛇口加速布局商业办公类公募REITs赛道，拟发行境内第三只公募REITs，

底层资产为深圳太子广场（办公）+昆山招商花园城（商业）的“办公+商业”打包模式。其中深圳太子广场办公面积约6.37万平方米，位于南山区核心地段，昆山项目商业面积约11.85万平方米。

观点指数判断，首单甲写REIT的成功发行将激励核心城市优质写字楼资产的持有方加快申报，底层资产将从纯办公向“办公+商业”、“办公+配套”等复合业态延伸。

回顾商办资产交易市场表现，据观点指数不完全统计，本期录得3单内地商办资产成交案例，交易总金额超35亿元，对比上个报告期，交易单数及交易总金额均出现下滑。